Come Dare in Usufrutto l’Immobile

Dare in usufrutto un immobile è una scelta che consente di separare il godimento del bene dalla sua titolarità, mantenendo la proprietà e trasferendo a un’altra persona il diritto di usarlo e trarne i frutti, come abitarlo, affittarlo e incassare i canoni. È uno strumento estremamente flessibile, utilizzato in famiglia per garantire a un coniuge o a un genitore un’abitazione per la vita, oppure in pianificazioni patrimoniali e successorie per anticipare il passaggio generazionale tutelando al contempo chi continuerà a vivere nell’immobile. Per farlo bene occorre conoscere le regole del Codice Civile, capire quali sono i passaggi formali necessari e impostare correttamente le clausole che eviteranno attriti futuri tra nudo proprietario e usufruttuario. Questa guida ti accompagna nella comprensione dell’istituto e nella pratica di costituzione dell’usufrutto, con un’attenzione concreta a diritti, doveri, spese, fiscalità e soluzioni operative.

Cos’è l’usufrutto e cosa distingue dalla nuda proprietà

L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui. L’usufruttuario può utilizzare il bene e percepirne i frutti civili e naturali, nel rispetto della destinazione economica dell’immobile, mentre il nudo proprietario conserva la titolarità del bene priva del godimento. Alla cessazione dell’usufrutto, il diritto si estingue e il godimento si riunisce automaticamente alla proprietà in capo al nudo proprietario, fenomeno noto come consolidazione. L’usufrutto può essere costituito per un certo tempo e, se concesso a persone giuridiche, non può superare una durata massima predeterminata dalla legge. La differenza rispetto a una locazione è radicale: il conduttore ha un diritto personale di godimento limitato dal contratto, l’usufruttuario ha un diritto reale opponibile erga omnes, trascrivibile nei registri immobiliari e tutelato con mezzi più incisivi.

Quando conviene ricorrere all’usufrutto

L’usufrutto ha senso quando chi intende trasferire il bene vuole mantenere controllo sul patrimonio e, insieme, garantire a un terzo l’uso dell’immobile. È una scelta frequente tra genitori e figli, quando i primi desiderano donare o vendere la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto per continuare a vivere nella casa o percepire i canoni di un appartamento. È utile anche per assicurare al coniuge superstite il mantenimento dell’abitazione familiare o di una rendita locativa, senza immobilizzare l’intero valore patrimoniale. In ambito patrimoniale può essere utilizzato per ottimizzare taluni profili fiscali e successori, fermo restando che la convenienza va valutata caso per caso con il notaio e, se del caso, con il consulente fiscale.

Come si costituisce l’usufrutto su un immobile

Per costituire validamente un usufrutto su un bene immobile è necessario un atto pubblico ricevuto da un notaio, perché il trasferimento di diritti reali immobiliari richiede forma solenne. La volontà può essere espressa in un contratto, come una donazione o una vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto ad altri. Il notaio redige l’atto, ne verifica la legittimità urbanistica e catastale dell’immobile, cura la registrazione fiscale e la trascrizione nei registri immobiliari per rendere l’usufrutto opponibile ai terzi. Quando l’usufrutto nasce per legge, come accade in talune ipotesi di tutela del coniuge superstite, l’annotazione nei registri assicura ugualmente pubblicità e certezza dei diritti.

Durata, estinzione e vicende del diritto

La durata dell’usufrutto è un elemento essenziale. Se è vitalizio, si estingue con la morte dell’usufruttuario. Se è a tempo, cessa allo spirare del termine pattuito. Altre cause legali di estinzione sono la rinuncia espressa dell’usufruttuario, la consolidazione per acquisto della nuda proprietà da parte dell’usufruttuario o viceversa, il totale perimento del bene e il non uso protratto per un lungo periodo. È possibile prevedere clausole di decadenza in caso di abuso del diritto, ad esempio per trasformazioni non autorizzate o per mancata manutenzione grave, ma la loro efficacia richiede formulazioni attente per non confliggere con le norme imperative. Al termine, l’immobile ritorna pienamente nella disponibilità del nudo proprietario libero da pesi.

Diritti e doveri dell’usufruttuario nella pratica

L’usufruttuario ha diritto di abitare l’immobile o di concederlo in locazione, percependo i canoni. Può compiere tutti gli atti di ordinaria amministrazione e le opere necessarie per conservare e migliorare il bene, restando però vincolato alla destinazione economica originaria. Non può, salvo patto contrario, compiere trasformazioni che alterino in modo stabile la sostanza o la funzione del bene. All’inizio del rapporto è opportuno predisporre un inventario dei beni e dello stato dell’immobile, così da fotografare la situazione di partenza. L’usufruttuario deve sostenere le spese e gli oneri di ordinaria manutenzione, le utenze e i tributi correlati all’uso, custodire il bene con la diligenza del buon padre di famiglia e restituirlo, alla fine, nello stato in cui si trovava, salvo il deterioramento per l’uso conforme.

Cosa resta in capo al nudo proprietario

Il nudo proprietario conserva il nucleo del diritto di proprietà, cioè il valore capitale del bene, e resta gravato delle spese straordinarie e strutturali dirette a conservare o ripristinare la consistenza dell’immobile, come grandi ristrutturazioni, rifacimenti delle parti strutturali, sostituzioni di impianti principali per vetustà. Può vigilare sull’uso corretto del bene da parte dell’usufruttuario e agire per impedirne gli abusi, ma non può interferire nel godimento legittimo. Qualora sostenga spese che competerebbero all’usufruttuario, ha diritto al rimborso, così come l’usufruttuario può pretendere la compartecipazione alle spese straordinarie quando si renda necessario un intervento di conservazione del valore. Un dialogo scritto e una ripartizione puntuale in atto evitano contenziosi successivi.

Spese, ripartizione e accorgimenti contrattuali

La regola generale distingue tra ordinario e straordinario, ma la pratica consiglia di scrivere con chiarezza nella clausola dedicata quali spese rientrano in ciascuna categoria, citando esempi legati all’immobile specifico. È utile disciplinare come si approvano gli interventi di maggior rilievo, prevedendo preventivi, termini per il riscontro e modalità di riparto. Se l’immobile fa parte di un condominio, l’usufruttuario interviene normalmente nelle assemblee per l’ordinaria amministrazione e il nudo proprietario per le deliberazioni che incidono sulla cosa nella sua sostanza; anche qui è bene fissare come si coordineranno nelle convocazioni e nelle deleghe, per evitare che assenza o disaccordo paralizzino decisioni utili.

Locazioni e gestione dei frutti

L’usufruttuario è titolare dei frutti civili del bene e può stipulare contratti di locazione, incassando i canoni. È buona prassi inserire nell’atto di costituzione dell’usufrutto una clausola che disciplini la durata massima delle locazioni e le garanzie richieste all’inquilino, in modo da non vincolare il nudo proprietario oltre il termine dell’usufrutto con rapporti eccessivamente lunghi o gravosi. Se l’usufrutto si estingue, i canoni maturati e non riscossi fino a quel momento spettano all’usufruttuario o ai suoi aventi causa, mentre dopo la cessazione spettano al nudo proprietario. In caso di lavoro di miglioria effettuato dall’usufruttuario per valorizzare la locazione, è opportuno chiarire a chi spettino i benefici residui, evitando pretese future.

Imposte, tributi e profili fiscali essenziali

Sul piano fiscale, il trasferimento dell’usufrutto tramite atto tra vivi sconta imposte indirette, con regole che dipendono dalla natura onerosa o gratuita dell’atto, dal grado di parentela e dalle agevolazioni applicabili, come quella “prima casa” quando ricorrono i requisiti. A regime, le imposte patrimoniali e locali legate al possesso e all’uso dell’immobile sono tendenzialmente a carico dell’usufruttuario, in quanto titolare del diritto di godimento, mentre taluni oneri connessi a proprietà e trascrizioni possono ricadere sul nudo proprietario. I redditi da locazione percepiti dall’usufruttuario sono tassati in capo a lui, che potrà optare per i regimi previsti dalla legge applicabili al caso concreto. Trattandosi di materia soggetta a frequenti aggiornamenti normativi, è prudente coordinarsi con il notaio e con il consulente fiscale prima dell’atto per verificare imposte, aliquote, esenzioni e adempimenti dichiarativi.

Valutazione economica dell’usufrutto e della nuda proprietà

La quantificazione del valore dell’usufrutto e della nuda proprietà segue criteri attuariali che tengono conto della durata, dell’età dell’usufruttuario quando l’usufrutto è vitalizio e di parametri periodicamente aggiornati. Questo valore ha rilievo ai fini delle imposte indirette e può guidare scelte negoziali tra le parti, ad esempio nella vendita della nuda proprietà. Conoscere la ripartizione di valore aiuta anche a impostare equilibri tra coeredi o tra figli, quando si usa l’usufrutto per bilanciare attribuzioni. Il notaio, al momento dell’atto, applicherà i coefficienti vigenti e illustrerà come si riflettono sulle imposte e sulla stima del bene.

Clausole utili per prevenire conflitti

La scrittura dell’atto è il momento per fissare regole chiare. Possono essere previste clausole che impongono all’usufruttuario di stipulare e mantenere una polizza assicurativa incendio e responsabilità civile a copertura del rischio con indicazione del nudo proprietario come beneficiario in caso di sinistro. È frequente richiedere un inventario dello stato dell’immobile e degli arredi, allegando fotografie. Si possono regolare accessi periodici del nudo proprietario per verificare le condizioni di conservazione, con preavviso e modalità rispettose del godimento. È possibile inserire un divieto di cessione o di costituzione di sub-rapporti non espressamente autorizzati, salvaguardando tuttavia la libertà di locazione coerente con la destinazione. Una clausola di mediazione o di arbitrato irrituale può offrire una via rapida di soluzione di eventuali controversie senza gravare i rapporti familiari.

Procedura operativa dal primo colloquio al rogito

Il percorso tipico inizia con la raccolta documentale sull’immobile, comprensiva di titoli di provenienza, planimetrie, conformità catastale e urbanistica, eventuali concessioni e agibilità. Si definiscono con il notaio le finalità dell’operazione, la durata, le clausole specifiche e si quantificano imposte e costi. Si prepara una bozza che le parti possono rivedere con calma, chiarendo ripartizioni di spese e regole di locazione. Il giorno del rogito, le parti firmano l’atto pubblico; il notaio registra fiscalmente, trascrive l’usufrutto nei registri immobiliari e cura la voltura catastale. Una volta ricevute le copie autentiche, l’usufruttuario può iniziare a godere del bene o a porlo a reddito. Se l’immobile è in condominio, è opportuno comunicare l’avvenuta costituzione dell’usufrutto all’amministratore, allegando i riferimenti dell’usufruttuario per convocazioni e spese di competenza.

Usufrutto temporaneo, vitalizio e a favore di persone giuridiche

La scelta tra usufrutto a tempo determinato e vitalizio incide su valore, imposte e pianificazione. Il vitalizio protegge la persona fino alla fine della vita e spesso è preferito in ambito familiare. Il temporaneo consente un orizzonte certo, utile quando si collegano progetti di studio, lavoro o permanenza in città. Quando il beneficiario è un ente o una società, la durata non può superare il limite legale e conviene regolare con particolare attenzione manutenzioni, assicurazioni e restituzione, perché la fruizione può avere intensità diversa rispetto a un uso domestico.

Estinzione anticipata e gestione del rientro del bene

Può accadere che le parti desiderino chiudere l’usufrutto prima della scadenza, ad esempio perché l’usufruttuario ha cambiato esigenze o il nudo proprietario intende riunire il godimento alla proprietà. La via è un atto di rinuncia o di risoluzione consensuale, anch’esso in forma pubblica e trascritto. In questi casi è prudente disciplinare la chiusura delle locazioni in corso, la sistemazione delle spese pregresse e la riconsegna dell’immobile, con verbale di stato che attesti la situazione alla data di rientro. Se la causa di estinzione è la morte dell’usufruttuario, la consolidazione opera di diritto e il nudo proprietario, munito di documentazione, chiede l’annotazione e si riappropria della piena disponibilità.

Vantaggi, rischi e buone pratiche di gestione

L’usufrutto offre vantaggi reali: consente di pianificare il passaggio generazionale, di proteggere persone care, di monetizzare parte del valore immobiliare mantenendo l’uso, di rendere più efficiente la gestione delle locazioni. I rischi nascono dalla poca chiarezza iniziale o da aspettative non allineate: spese non concordate, lavori contestati, locazioni usate come leva di conflitto. La buona pratica è affrontare per tempo i temi spinosi, scriverli in atto con esempi e procedure e mantenere un canale comunicativo aperto. L’uso corretto, la manutenzione diligente e un calendario di verifiche periodiche trasformano l’usufrutto in uno strumento sereno e funzionale, capace di accompagnare per anni la vita di una famiglia senza attriti.

Conclusioni

Dare in usufrutto un immobile è molto più che “concedere l’uso”: è costruire un equilibrio giuridico tra godimento e proprietà, disegnato su esigenze concrete. La riuscita passa dal rispetto delle forme, dalla trasparenza delle clausole, da una ripartizione delle spese aderente alla realtà dell’immobile e da una visione chiara su locazioni, assicurazioni e manutenzione. Con il supporto del notaio, che assicura validità e pubblicità, e con il confronto di un consulente fiscale quando necessario, l’usufrutto diventa uno strumento raffinato di protezione e di pianificazione, capace di garantire a chi ne ha bisogno l’abitazione o la rendita, e a chi tiene al patrimonio la conservazione del valore nel tempo. Pianificato con cura, evita fraintendimenti, sostiene relazioni familiari più serene e rende l’immobile un bene davvero funzionale ai progetti di vita di chi lo possiede e di chi lo abita.