Il regolamento condominiale è un documento molto importante in quanto regola i comportamenti degli abitanti di uno stesso condominio.
Il regolamento condominiale può essere interno o esterno.
Nel primo caso le norme che stanno alla base del regolamento vengono stabilite, durante un’assemblea condominiale, dai condomini stessi o dai loro delegati.
Si parla in questo caso di regolamento condominiale assembleare.
Nel caso di regolamento esterno, invece, si parla di regolamento condominiale contrattuale; questo viene deciso dal costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti e al suo interno ci possono essere norme che disciplinano i comportamenti dei condomini sia in merito agli spazi comuni, sia per alcuni luoghi di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Il regolamento condominiale contrattuale risulta essere quindi più forte, se possiamo dire così, rispetto a quello assembleare.
Tuttavia, le norme contrattuali possono essere modificate a patto che ci sia la maggioranza assoluta di tutti i condomini che rappresentano l’intero valore dello stabile. Bisogna precisare che affinchè ciò sia possibile occorre che i condomini effettuino il voto in forma scritta.
E’ da specificare che all’interno del regolamento condominiale contrattuale sono specificati i criteri di ripartizione delle spese tra i vari condomini, ripartizione che viene effettuata secondo i millesimi posseduti da ciascun condomino.
E’ possibile, poi, che gli acquirenti comprino l’immobile prima che il costruttore e/o proprietario rediga il regolamento contrattuale; in questo caso l’acquirente non è vincolato alle norme del costruttore, a meno che non sia proprio l’acquirente stesso ad accettare il regolamento che verrà redatto in futuro mediante un documento per iscritto che attesti la presa visione del regolamento stesso e la volontà di accettare lo stesso.
Il costruttore, tuttavia, mediante il regolamento condominiale contrattuale può riservarsi alcuni diritti, meglio chiamati benefits, grazie ai quali può garantirsi una commerciabilità dell’immobile più semplice anche in tempi successivi, durante i quali, a seguito delle vendite di altri appartamenti, potrebbe non avere più la maggioranza dell’assemblea.
Questi benefit possono comprendere, ad esempio, il diritto di autorizzare o meno l’affissione di targhe o insegne, o ancora di permettere lo svolgimento di eventuali attività all’interno dei luoghi del condominio.
In conclusione il regolamento condominiale contrattuale ha validita più forte rispetto a quello assembleare e può disciplinare sia l’uso delle parti comuni che di quelle di proprietà dei singoli condomini.
Il regolamento contrattuale viene redatto dal costruttore e/o venditore dell’immobile e viene accettato dagli acquirenti al momento della compravendita.
E’ bene che gli acquirenti leggano con attenzione questo documento, in quanto esso è molto importante e approvandolo, se ne accettano tutti gli obblighi in esso presenti.